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土地配资模式,地产基金输血开发商路径转向:股权投资方式参与并购配资

2020-08-01 12:10:17原油开户

  

  房地产基金输血开发商路径转向: 股权投资方式加入并购配资

  本报记者 陈植 上海报道

  地产融资路径视察

  多位房地产基金认真人向21世纪经济报道记者体现,已往3个月没有刊行新的房地产资管妄想募资,缘故原由是不予存案,即便一些资管妄想挂钩的项目位于北京、上海、广州、深圳等一线都市。

  “现在房地产基金行业,各人都不知道该做什么。”一位房地产基金认真人赵勇(假名)说。在一年前,情形截然差异。不少房地产公司争相与房地产基金开展相助,除了传统的屯地与项目开发融资外,房地产基金还收购部门开发商手里的烂尾楼,资助开发商解决资金难题。

  这个转折点在今年2月份,中国证券投资基金业协会于2月中旬宣布《证券期货谋划机构私募资产治理妄想存案治理规范第4号——私募资产治理妄想投资房地产开发企业、项目》(下称《存案治理规范第4号》)要求,相关部门将对私募资产治理妄想投资热门都市通俗住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或增补流动资金等行为举行规范。

  “相关部门相当于暂停了房地产基金刊行种种房地产资管产物募资。”赵勇体现,已往3个月,不少房地产基金险些没有产物获准存案刊行。

  摆在房地产基金眼前的尚有一道生死难题,越来越多都市相继暂停公寓式办公楼等类住宅项目销售,烂尾楼刷新项目面临退出难的逆境,这很可能导致资管妄想违约。

  但并非完全无计可施,部门房地产基金现在找到一条另类退出通道——借助银行刊行类REITs理工业品,乐成实现项目退出。

  烂尾楼收购项目“盛极而衰”

  “已往两年,无论是加入开发商土地储蓄或项目开发融资,照旧收购烂尾楼刷新,对房地产基金都是一门好生意。”赵勇直言,以收购烂尾楼为例,通常刷新成公寓类办公楼销售,年化回报至少25%。

  他给记者算了一笔账,房地产基金为收购刷新烂尾楼所刊行的资管妄想年化利率在10%左右,在扣除相关刊行用度、利息后,房地产基金能获得的年化回报也靠近10%。

  已往一两年,开发商通过将烂尾楼卖给房地产基金运作,大幅盘活了资金使用效率。但《存案治理规范第4号》的出台,这条输血通道已经行不通。

  多位房地产基金认真人向21世纪经济报道记者体现,已往3个月没有刊行新的房地产资管妄想募资,缘故原由是不予存案,即便一些资管妄想挂钩的项目位于北京、上海、广州、深圳等一线都市。

  由于多个都市相继暂停类住宅项目销售,房地产基金有可能陷入资金兑付困局。赵勇透露,他们内部讨论过两个解决方案:一是将公寓类办公楼项目按保本价出售给大型房地产公司,确保本息全额兑付;二是再投入一笔资金将项目刷新成高级办公楼再卖出。

  一位大型商业地产中介机构认真人向记者透露,并非所有房地产基金对这一逆境一筹莫展,个体基金仍能找到退出通道。详细而言,先将公寓类办公楼升级刷新成高品质写字楼,再由银行刊行类REITs理工业品收购这个项目;理工业品的利息支出,则由写字楼租金等谋划收入肩负。

  一位熟悉这种操作流程的房地工业内人士透露,这一运作模式需要在银行圈有普遍人脉资源。首先,银行会约请第三方评估机构对写字楼举行资产评估,确认其未来升值空间;其次,周全测算项目谋划收入能否笼罩理工业品本息。

  在合星金控整体执行董事高猛看来,一些具备房地产项目资产证券化能力的金融机构,未必看好这类项目的生长远景。这一领域收入主要有两块,一是租金收入,现在销售或招商状态低于预期的部门项目租金年化收益不到2%,难以知足资产证券化的收益要求;二是资产升值收益,思量到政策调控导致房产生意营业流动性变差,即便存在较高升值空间,退出也可能遇到难题。

  转型偏向探索

  面临房地产类产物刊行困局,多家房地产基金最先思量转型偏向,好比养老地产或文化旅游地产,但一是这类项目回报周期通常长达10多年,与房地产基金最多7-8年的存续期不匹配;二是养老地产年化投资回报率约3%-5%,文化旅游地工营业模式受当地景点治理部门约束较大,难以知足房地产基金10%以上的项目收益要求。

  “现在,我们妄想将主要营业聚焦在向大型开发商的并购给予配资支持。”张勇透露,房地产调控政策令中小型开发商面临难题,不得不低价抛售优质项目缓解资金压力,给行业并购带来操作空间。

  以往房地产基金多接纳明股实债方式加入开发商的并购配资,现在更愿意接纳股权投资方式。

  “明股实债与直接股权投资,面临的项目风险都是一样的。一旦地产项目运作泛起妨害,债权投资就会酿成恒久股权投资。”他说,直接股权投资不光能获得更高分红,与当前项目谋划风险相匹配,还能加大房地产项目处置赏罚环节中的话语权。

  “思量到当前房地产调整力度一直加大,我们只对一二线都市中央地段、有大型开发商运作的地产项目给予股权融资支持,多数中小房地产公司基本不会被纳入股权投资规模。”张勇说。

  (编辑:马春园,邮箱:macy@21jingji.com)

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